| 索 引 號： | 主題分類： | 市政府文件 | |
| 發(fā)文機關： | 盤錦市政府 | 成文日期： | |
| 標 題： | 盤政發(fā)〔2016〕18號 盤錦市人民政府關于調(diào)整城區(qū)土地級別及基準地價標準的通知 | ||
| 發(fā)文字號： | 發(fā)布日期： | 2016-05-06 | |
| 主 題 詞： | |||
盤政發(fā)〔2016〕18號 盤錦市人民政府關于調(diào)整城區(qū)土地級別及基準地價標準的通知
各區(qū)、縣人民政府，遼東灣新區(qū)，遼河口生態(tài)經(jīng)濟區(qū)，市政府各部門、各直屬機構：
為加強地價管理，準確反映城市地價分布規(guī)律和地價水平，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，結合我市實際，制定了新的土地級別、基準地價標準，現(xiàn)予公布，并就有關事項通知如下：
一、土地級別和基準地價是制定土地有償使用政策和地價評估及管理的重要依據(jù)，根據(jù)國家有關規(guī)定，由市國土資源局對城區(qū)地價實施動態(tài)監(jiān)測。
二、對土地出讓、企業(yè)改制、抵押等地價評估必須依據(jù)新公布的盤錦市城區(qū)基準地價標準，綜合宗地區(qū)位和規(guī)劃條件等因素按規(guī)定程序確定。
三、本次調(diào)整成果自發(fā)布之日起執(zhí)行。原《盤錦市人民政府關于調(diào)整盤錦市城區(qū)基準地價的通知》（盤政發(fā)〔2007〕19號）同時廢止。
附件：1.盤錦市城區(qū)基準地價標準和土地級別范圍
2.關于盤錦市城區(qū)土地級別與基準地價使用有關問題的說明
盤錦市人民政府
2016年5月6日
附件1
盤錦市城區(qū)基準地價標準
|
級別 |
商業(yè)用地 |
住宅用地 |
工業(yè)用地 |
|
|
Ⅰ級 |
4363 |
2117 |
553 |
|
|
Ⅱ級 |
3228 |
1768 |
456 |
|
|
Ⅲ級 |
2465 |
1395 |
373 |
|
|
Ⅳ級 |
1460 |
1068 |
341 |
|
|
Ⅴ級 |
1074 |
843 |
一類 |
253 |
|
二類 |
161 |
|||
|
Ⅵ級 |
794 |
664 |
- |
- |
商業(yè)用地級別范圍
|
級別 |
所在區(qū) |
路段范圍 |
|
Ⅰ級 |
興隆臺區(qū) |
興隆臺街-雙興路-市府大街-泰山路-興隆臺街 |
|
Ⅱ級 |
興隆臺區(qū) |
公園街-雙興路-興油街-林豐路-惠賓街-興油支路-興一聯(lián)東路-興油街-泰山路-公園街（扣除Ⅰ級范圍） |
|
雙臺子區(qū) |
紅旗大街-雙興路-東風街-渤海路-新華街-遼河路-紅旗大街 |
|
|
Ⅲ級 |
興隆臺區(qū) |
工業(yè)街-雙興路-公園街-青年路-興油街-石化路-惠賓街-青年路-友誼街-雙興路-環(huán)城南街-泰山路-友誼街-興油支路-盤宇街-遼河路-石油大街-群英路-興油街-遼河路-公園街-油海路-管廊街-泰山路-工業(yè)街（扣除Ⅰ、Ⅱ級范圍） |
|
雙臺子區(qū) |
長征街-鐵路-新顏街-湖濱路-禮賢路-長征街（扣除Ⅱ級范圍） |
|
|
大洼區(qū) 田家街道 |
環(huán)城南街-雙興路-東方大街-泰山路-環(huán)城南街 |
|
|
Ⅳ級 |
興隆臺區(qū) |
沿河北街-鐵路-興油街-芳草路-友誼街-石化路-盛市街-香稻路-環(huán)城南街-中華路-沿河北街（扣除Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級范圍） |
|
雙臺子區(qū) |
城北街-濱河東路-新顏街-新堤街-中華路-一統(tǒng)河-延湖路-城北街（扣除Ⅱ、Ⅲ級范圍） |
|
|
大洼區(qū)田家街道和前進街道 |
環(huán)城南街-紫江路-學府街-雙興路-霍田公路-泰山路-學府南街-錦江路-環(huán)城南街（扣除Ⅲ級范圍） |
|
|
Ⅴ級 |
興隆臺區(qū) |
沿河北街-環(huán)城東路-長湖街-鐵路-規(guī)劃路-環(huán)城東路-環(huán)城南街-環(huán)城西路-沿河北街（扣除Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級范圍） |
|
雙臺子區(qū) |
雙繞街-林豐路-雙臺子河-環(huán)城西路-雙饒街（扣除Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級范圍） |
|
|
大洼區(qū) 田家街道 |
環(huán)城南街-芳草路-學府街-向海大道-秀水河-中華路-環(huán)城南街（扣除Ⅲ、Ⅳ級范圍） |
|
|
Ⅵ級 |
興隆臺區(qū) |
Ⅰ-Ⅴ級別以外區(qū)域 |
|
雙臺子區(qū) |
Ⅱ-Ⅴ級別以外區(qū)域 |
|
|
大洼區(qū) 田家街道 |
Ⅲ-Ⅴ級別以外區(qū)域 |
|
|
注：以上描述不詳之處以用地級別圖為準。 |
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住宅用地級別范圍
|
級別 |
所在區(qū) |
路段范圍 |
|
Ⅰ級 |
興隆臺區(qū) |
興油街-迎賓路-惠賓街-泰山路-興油街 |
|
Ⅱ級 |
興隆臺區(qū) |
公園街-林豐路-東躍街-青年路-惠賓街-林豐路-友誼街-泰山路-盤宇街-興油支路-市府大街-遼河路-公園街（扣除Ⅰ級范圍） |
|
雙臺子區(qū) |
紅旗大街-鐵路-新顏街-湖濱路-禮賢路-紅旗大街 |
|
|
Ⅲ級 |
興隆臺區(qū) |
沿河北街-雙興路-工業(yè)街-站前街-石化路-于家街-青年路-盛市街-林豐路-環(huán)城南街-遼河路-友誼街-群英路-工業(yè)街-遼河路-沿河北街（扣除Ⅰ、Ⅱ級范圍） |
|
雙臺子區(qū) |
豐工街-長征街-雙興路-紅旗大街-禮賢路-湖濱路-新堤街-一統(tǒng)河-豐工街 |
|
|
大洼區(qū) 田家街道 |
環(huán)城南街-雙興路-東方大街-東方西街-錦江路-環(huán)城南街 |
|
|
Ⅳ級 |
興隆臺區(qū) |
沿河北街-林豐路-新工街-石化路-鐵路-興油街-芳草路-盛市街-石化路-環(huán)城南街-中華路-沿河北街（扣除Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級范圍） |
|
雙臺子區(qū) |
雙繞街-林豐路-新顏街-鐵路-長征街-豐工街-一統(tǒng)河-中華路-雙繞街 |
|
|
大洼區(qū)田家街道和前進街道 |
環(huán)城南街-林豐路-學府街-向海大道-霍田公路-錦江路-學府南街-規(guī)劃路-東方西街-中華路-環(huán)城南街（扣除Ⅲ級范圍） |
|
|
Ⅴ級 |
興隆臺區(qū) |
沿河北街-環(huán)城東路-環(huán)城南街-環(huán)城西路-沿河北街（扣除Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級范圍） |
|
雙臺子區(qū) |
雙臺子河-規(guī)劃路-繞城西路-級別界線-太平河-溝海鐵路-規(guī)劃路-六里河-環(huán)城東路-規(guī)劃路-雙臺子河（扣除Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級范圍） |
|
|
大洼區(qū) 田家街道 |
環(huán)城南街-芳草路-學府街-向海大道-規(guī)劃路-泰山路-御品街-秀水河-中華路-環(huán)城南街（扣除Ⅲ、Ⅳ級范圍） |
|
|
Ⅵ級 |
興隆臺區(qū) |
Ⅰ-Ⅴ級別以外區(qū)域 |
|
雙臺子區(qū) |
Ⅱ-Ⅴ級別以外區(qū)域 |
|
|
大洼區(qū) 田家街道 |
Ⅲ-Ⅴ級別以外區(qū)域 |
|
|
注：以上描述不詳之處以用地級別圖為準。 |
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工業(yè)用地級別范圍
|
級別 |
所在區(qū) |
路段范圍 |
|
Ⅰ級 |
興隆臺區(qū) |
興油街-林豐路-惠賓街-遼河路-興油街 |
|
雙臺子區(qū) |
長征街-渤海路-朝陽街-鐵路-新顏街-湖濱路-延湖路-長征街 |
|
|
Ⅱ級 |
興隆臺區(qū) |
沿河北街-啟工路-隆盛北街-建新路-興油街-芳草路-惠賓街-石化路-于家街-青年路-友誼街-雙興路-環(huán)城南街-泰山路-友誼街-群英路-市府大街-中華路-興油街-群英路-公園街-遼河路-沿河北街（扣除Ⅰ級范圍） |
|
雙臺子區(qū) |
一統(tǒng)河-遼河路-城北街-鐵路-朝陽街-渤海路-長征街-延湖路-湖濱路-新堤街-中華路-一統(tǒng)河 |
|
|
Ⅲ級 |
興隆臺區(qū) |
沿河北街-郭家村、團結村界線-環(huán)城東路-環(huán)城南街-環(huán)城西路-沿河北街（扣除Ⅰ、Ⅱ級范圍） |
|
雙臺子區(qū) |
太平河-鐵路-雙繞街-林豐路-雙臺子河-環(huán)城西路-太平河 |
|
|
Ⅳ級 |
興隆臺區(qū) |
Ⅰ-Ⅲ級別以外區(qū)域 |
|
雙臺子區(qū) |
Ⅰ-Ⅲ級別以外區(qū)域 |
|
|
Ⅴ級Ⅰ類 |
大洼區(qū) 田家街道 |
環(huán)城南街-向海大道-學府南街-錦江路-環(huán)城南街 |
|
Ⅴ級Ⅱ類 |
大洼區(qū) 田家街道 |
Ⅴ級Ⅰ類以外區(qū)域 |
|
Ⅴ級Ⅱ類 |
盤山縣 吳家鎮(zhèn) |
吳家村、郭家村、團結村、榆樹村、雙橋子村 |
|
注：以上描述不詳之處以用地級別圖為準。 |
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附件2
關于盤錦市城區(qū)土地級別與基準地價使用有關問題的說明
一、土地定級分類及土地利用現(xiàn)狀分類參照體系的適用
按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》要求，本次土地定級采用分類定級，共分商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途，同時制定了相應用途級別的基準地價。本次更新將土地利用現(xiàn)狀分類與參照基準地價用途分類進行了銜接。具體銜接情況見下表：
土地利用現(xiàn)狀分類中建設用地與本次基準地價用途銜接表
|
一級地類 |
二級地類 |
參照體系 |
修正幅度 |
|||
|
05商服用地 |
051批發(fā)零售用地 |
商業(yè)用地 |
110% |
|||
|
其中 |
加油加汽站 |
商業(yè)用地 |
150% |
|||
|
汽車4S店 |
商業(yè)用地 |
115% |
||||
|
052住宿餐飲用地 |
商業(yè)用地 |
100% |
||||
|
其中 |
旅館用地 |
商業(yè)用地 |
90% |
|||
|
五星級以上酒店用地 |
商業(yè)用地 |
70% |
||||
|
053商務金融用地 |
商業(yè)用地 |
84% |
||||
|
054其他商服用地 |
商業(yè)用地 |
100% |
||||
|
06工礦倉儲 用地 |
061工業(yè)用地 |
工業(yè)用地 |
100% |
|||
|
062采礦用地 |
工業(yè)用地 |
100% |
||||
|
063倉儲用地 |
工業(yè)用地 |
100% |
||||
|
07住宅用地 |
071城鎮(zhèn)住宅用地 |
普通住宅、公寓 |
住宅用地 |
100% |
||
|
別墅 |
住宅用地 |
120% |
||||
|
08公共管理與 公共服務用地 |
081機關團體用地 |
住宅用地 |
90% |
|||
|
082新聞出版用地 |
住宅用地 |
90% |
||||
|
083科教用地 |
住宅用地 |
90% |
||||
|
084醫(yī)衛(wèi)慈善用地 |
住宅用地 |
80% |
||||
|
其中 |
福利救助用地 |
工業(yè)用地 |
120% |
|||
|
085文體娛樂用地 |
住宅用地 |
95% |
||||
|
086公共設施用地 |
工業(yè)用地 |
100% |
||||
|
087公園與綠地 |
工業(yè)用地 |
100% |
||||
|
088風景名勝設施用地 |
商業(yè)用地 |
80% |
||||
|
09特殊用地 |
091軍事設施用地 |
根據(jù)實際用途確定 |
||||
|
092使領館用地 |
住宅用地 |
90% |
||||
|
093監(jiān)教場所用地 |
工業(yè)用地 |
100% |
||||
|
094宗教用地 |
住宅用地 |
100% |
||||
|
095殯葬用地 |
商業(yè)用地 |
100% |
||||
|
10交通運輸 用地 |
101鐵路用地 |
工業(yè)用地 |
100% |
|||
|
102公路用地 |
工業(yè)用地 |
100% |
||||
|
103街巷用地 |
工業(yè)用地 |
100% |
||||
|
105機場用地 |
工業(yè)用地 |
100% |
||||
|
106港口碼頭用地 |
工業(yè)用地 |
100% |
||||
|
107管道運輸用地 |
工業(yè)用地 |
100% |
||||
|
11水域及水利設施用地 |
工業(yè)用地 |
80% |
||||
二、土地級別范圍說明和宗地土地級別的確認
1.根據(jù)《盤錦市土地利用總體規(guī)劃》（2006—2020年），本次級別更新和基準地價評估范圍為城區(qū)雙臺子區(qū)、興隆臺區(qū)、大洼區(qū)田家街道和前進街道部分土地、盤山縣吳家鎮(zhèn)部分土地。對于城區(qū)雙臺子區(qū)、興隆臺區(qū)規(guī)劃區(qū)以外的宗地確定土地級別時參照相應行政區(qū)域內(nèi)級別的最末級，大洼區(qū)田家街道和前進街道、盤山縣吳家鎮(zhèn)定級和基準地價評估范圍以外的土地不在本次工作范圍。
2.本次土地級別更新將商業(yè)、住宅分為6個級別，工業(yè)分為5個級別。土地級別范圍說明是對土地級別圖劃定土地級別界限的簡要說明，具體確定宗地的土地級別以土地級別圖為準。
三、基準地價內(nèi)涵及設定條件
基準地價是指在某一時點上，城鎮(zhèn)各土地級別或均質區(qū)域內(nèi)，在設定平均容積率水平和平均土地開發(fā)程度下的分用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)）法定最高出讓年限完整的平均土地使用權價格。
1.開發(fā)程度的設定
商業(yè)用地設定為“六通一平”，即宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊、通熱及宗地紅線內(nèi)場地平整。
住宅用地設定為“七通一平”，即宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊、通熱、通燃氣及宗地紅線內(nèi)場地平整。
工業(yè)用地Ⅰ級-Ⅴ級Ⅰ類設定為“五通一平”，即宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊及宗地紅線內(nèi)場地平整,Ⅴ級Ⅱ類設定為“三通一平”，即宗地紅線外通路、通電、通訊及宗地紅線內(nèi)場地平整。
當土地開發(fā)程度與基準地價定義開發(fā)程度不一致時，須進行開發(fā)程度修正。盤錦市城區(qū)商業(yè)、住宅用地基準地價設定開發(fā)程度分別達到“六通一平”、“七通一平”，工業(yè)用地基準地價設定開發(fā)程度分別達到“五通一平”、“三通一平”條件。若宗地開發(fā)狀態(tài)與基準條件開發(fā)程度有差異，直接加上或扣除相應的開發(fā)費。
基礎設施開發(fā)費
單位：元/m2
|
通電 |
通訊 |
通路 |
通上水 |
通下水 |
通暖氣 |
通煤氣 |
場地平整 |
合計 |
|
23 |
5 |
28 |
15 |
10 |
25 |
10 |
24 |
140 |
2.平均容積率的設定
商業(yè)用地Ⅰ-Ⅲ 級平均容積率為2.5，Ⅳ-Ⅵ級平均容積率為2.0；住宅用地平均容積率為2.3；工業(yè)用地平均容積率為1.0。
3.法定最高土地使用年限及土地還原利率
商業(yè)40年，還原利率7.5%；住宅70年，還原利率6.5%；工業(yè)50年，還原利率5.5%。
4.基準地價的估價基準日
本次更新估價基準日設定為2015年1月1日。
四、容積率修正
1.商業(yè)用地和住宅用地宗地地價評估、出讓金評估、規(guī)劃指標調(diào)整補交差價評估時，須進行容積率修正，容積率在修正系數(shù)表范圍內(nèi)且表中沒有修正系數(shù)的，修正系數(shù)采用相鄰兩個修正系數(shù)線性插值確定。
2.商業(yè)用地容積率小于1.1時，采用基準地價系數(shù)修正法評估時不向下減價修正；住宅用地容積率小于1.5時，采用基準地價系數(shù)修正法評估時不向下減價修正；當容積率超出容積率修正系數(shù)表范圍時，對應的修正系數(shù)采用公布的公式進行計算。
3.工業(yè)用地不進行容積率修正。
4.對于一些特殊的商業(yè)用地和住宅用地，如住宅中別墅用地，商業(yè)用地中加油站用地、汽車銷售用地、超級市場用地等容積率低于基準地價規(guī)定標準時不向下修正。
五、期日修正
在使用基準地價系數(shù)修正法進行評估時，需期日修正，期日修正系數(shù)宜采用盤錦市地價監(jiān)測成果進行修正。
六、開發(fā)程度修正
當土地開發(fā)程度與基準地價定義開發(fā)程度不一致時，須進行開發(fā)程度修正。盤錦市城區(qū)商業(yè)、住宅用地基準地價設定開發(fā)程度分別達到“六通一平”、“七通一平”，工業(yè)用地基準地價設定開發(fā)程度分別達到“五通一平”、“三通一平”條件。若宗地開發(fā)狀態(tài)與基準條件開發(fā)程度有差異，直接加上或扣除相應的開發(fā)費。
七、地下空間土地使用權價格的計算
本次更新將盈利性地下空間土地使用權價格納入基準地價體系，計算地下空間使用權價格計算方式如下：
1.計算單建地下空間樓面地價，首先評估其地上相同位置、相同用途，容積率按盤錦市基準地價成果（商業(yè)用地Ⅰ-Ⅲ級標準容積率為2.5，Ⅳ-Ⅵ級標準容積率為2.0）計算土地的樓面地價，然后乘以修正系數(shù)，得出單建地下空間樓面地價。
盤錦市地下空間使用權價格比例修正系數(shù)表
|
類 別 |
層 數(shù) |
修正系數(shù) |
|
單建地下空間（商業(yè)） |
地下一層 |
20% |
|
地下二層及以下 |
10% |
|
|
結建商業(yè)地下空間 |
地下一層 |
40% |
|
地下二層及以下 |
20% |
|
|
結建停車場地下空間 |
—— |
15% |
2.計算商業(yè)結建地下空間的樓面地價，首先評估其地上部分的樓面地價，然后乘以對應的修正系數(shù)，得出結建商業(yè)地下空間的樓面地價。
3.計算停車場結建地下空間的樓面地價，首先評估其地上部分實際用途的樓面地價，然后乘以對應的修正系數(shù)，得出結建停車場地下空間的樓面地價。
八、基準地價計算公式
采用基準地價計算宗地價格的公式為：
待估宗地地價＝待估宗地所在區(qū)域基準地價×宗地用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×（1＋宗地所在區(qū)域綜合因素修正系數(shù)）+宗地所在區(qū)域基礎設施配套程度差異值。
采用路線價計算宗地地價的公式為：
待估宗地價格＝路線價×寬深比修正系數(shù)（深度修正系數(shù)×寬度修正系數(shù)）×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×年期修正系數(shù)+宗地所在區(qū)域基礎設施配套程度差異值。
計算地下空間使用權價格的公式：
待估宗地地價＝[待估宗地所在區(qū)域基準地價×宗地用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×（1＋宗地所在區(qū)域綜合因素修正系數(shù)）+宗地所在區(qū)域基礎設施配套程度差異值]×地下空間修正系數(shù)。
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