房地產去庫存是全市今年重要工作之一。3月22日，我市出臺了《盤錦市關于推進2017年房地產庫存工作的實施意見》，以12項政策措施全力去庫存，促進商品房銷售，確保全市房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
這12項措施是我市在國家、省相關政策基礎上，結合我市實際研究制定，最大限度讓惠于民。
一、加大棚改貨幣化安置力度
棚戶區(qū)改造是老百姓關心的重大民生過程。2017年，全市要全面實行棚改貨幣安置，通過組織棚戶區(qū)居民自主購買、政府購買存量房源等方式改善住房條件，消化庫存，確保創(chuàng)新型貨幣化安置率達到100%。鼓勵、引導、支持開發(fā)企業(yè)針對棚改居民需要，進行“量身打造”，采取對庫存樓房進行適當的套型調整、內部改建，提高物業(yè)管理水平及相應的降價讓利等措施來滿足棚改貨幣化安置居民差異化住房需求。 2017年，全市計劃新開工棚戶區(qū)改造任務7770戶，9月底前完成全部新開工任務。
二、合理控制土地出讓，優(yōu)化住房供應結構
《實施意見》明確了各縣區(qū)、經濟區(qū)政府是推動本地區(qū)房地產市場健康發(fā)展、化解房地產庫存工作的責任主體，并要求因地制宜采取措施，力爭將房地產庫存調整到合理水平。
與此同時，《實施意見》要求，各縣區(qū)、經濟區(qū)要統(tǒng)籌安排住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發(fā)進度等。做到住房土地供應量與住房庫存量掛鉤，庫存量在消化到合理水平前不新增土地供應量；做到住房新開工量與住房銷售量掛鉤，年度新開工量控制在上年度銷售量50%以內。嚴控住房庫存增量。嚴格商品房預售管理，對2017年后審批（以規(guī)委會審批為準）的房地產新建項目商品房預售許可中施工形象進度申辦條件由原單棟樓10層以下封頂，15層以上達到規(guī)劃層高2/3以上提高到單棟樓全部封頂，外立面工程完工，門窗安裝完畢。對2017年后審批的房地產新建項目抵押房地產不得用于預售，開發(fā)企業(yè)申請辦理預售許可，其申請房屋及所占土地不得抵押，已抵押的，在辦理商品房預售許可前應注銷抵押權登記，同時開發(fā)企業(yè)在取得商品房預售許可證后，按照預售許可內容對外銷售，不得將已辦理商品房預售許可的房屋用于抵押融資；金融機構不得接受開發(fā)企業(yè)用已辦理預售許可的房屋作為抵押物。
三、推進居住證制度，農民購房成市民
《實施意見》指出，要鼓勵農民進城購房，結合我市實際，進一步健全和完善戶籍管理、轉移就業(yè)、義務教育、社會保障轉移等相關配套政策，鼓勵有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農業(yè)轉移人口進城購房落戶，保障其子女享有就近接受義務教育等基本公共服務，推動居住證持有人享有與當地戶籍同等的住房保障權利，將符合條件的農業(yè)轉移人口和居住證持有人納入當地住房保障范圍。
逐步推進存量農業(yè)轉移人口市民化。鼓勵房地產企業(yè)、商業(yè)銀行給予購房折扣和貸款優(yōu)惠，發(fā)揮好“農民安家貸”的支持作用，釋放農民工等群體購房需求。要保障農民在農村的原有權益，消除其后顧之憂。
繼續(xù)探索農民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制，在大洼區(qū)推進國有農場職工住房及用地使用權轉讓試點，適當時機在全市推廣，在試點范圍內鼓勵農民用自有住房按等價原則置換開發(fā)企業(yè)存量房，鼓勵開發(fā)商對農民宅基地進行復耕，政府以建設用地進行置換，由開發(fā)企業(yè)建設新農村。
同時，推動居住證持有人享有與當地戶籍人口同等的住房保障權利，將符合條件的農業(yè)轉移人口納入當地住房保障范圍。按照就近入學的原則，農民工子女可在居住地接受義務教育、在就學所在地參加中考，與當地學生享受同等待遇。
四、培育租賃市場多渠道增加供應
進一步深化住房制度改革，培育住房租賃市場經營主體，增加租賃住房有效供應，推動住房租賃市場健康發(fā)展。初步建立起購租并舉的住房制度，基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。進一步完善保基本、促公共、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應結構，努力實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。
進一步完善二手房交易市場體系，強化二手房交易資金安全監(jiān)管，推行二手房交易失信懲戒制度，活躍二手房交易市場，帶動新建商品房梯次銷售。
積極做好公租房分配入住。各縣區(qū)、經濟區(qū)加強公租房動態(tài)管理，將符合當地公租房準入條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員、新就業(yè)大學生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術人員等納入公租房保障范圍。積極推行公租房保障貨幣化，實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。
五、年內房屋交易享受契稅補貼
為進一步刺激銷售市場，《實施意見》下發(fā)之日起至2017年12月31日實行房屋交易契稅補貼常態(tài)化，對購買新建商品住宅及二手住宅交易繳納的契稅全額補貼，對購買新建非住宅交易繳納的契稅按50%予以補貼，補貼資金由縣區(qū)、經濟區(qū)財政承擔。
另一方面，繼續(xù)落實住房貨幣化補貼常態(tài)化。享受住房貨幣化補貼政策的職工，年內購買新建商品住房，經本人申請，可提前領取住房貨幣化補貼資金。
六、市民買房賣房還有多項優(yōu)惠政策
購房者的利好包括：對個人購買家庭唯一住房（面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
落實稅收優(yōu)惠政策，對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，在依法登記備案后，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。鼓勵個人依法出租自有住房。對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。個人出租住房所得，減半征收個人所得稅。
七、加大住房公積金支持力度
《實施意見》提出擴大住房公積金覆蓋面，進一步推進非公企業(yè)建立住房公積金制度。加強對住房消費的金融支持，支持繳存職工改善住房條件。落實住房公積金差別化貸款政策，合理放寬公積金使用條件，減少審批環(huán)節(jié)，縮短辦理貸款周期。
推進住房公積金異地個人住房貸款，將住房公積金的使用方向調整到主要用于貸款購房，提高住房公積金購房貸款和提取使用率。繳存職工的直系親屬可以作為共同還款人，相互使用住房公積金用于購房。
把符合條件的農民工和個體工商戶納入住房公積金覆蓋范圍，支持農民工貸款購房。注重強化住房公積金的風險防范和規(guī)范運行，確保安全管理和有效使用，推進住房公積金制度持續(xù)健康發(fā)展。
七、吸引外來人口置業(yè)創(chuàng)業(yè)
各縣區(qū)、經濟區(qū)要大力發(fā)展產業(yè)集群、加快培育小巨人企業(yè)，吸引創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才和產業(yè)工人置業(yè)創(chuàng)業(yè)，加速周邊省市外來人口集聚。結合我市出臺的吸引人才相關政策精神，落實好對創(chuàng)業(yè)者、小巨人企業(yè)領頭者和創(chuàng)業(yè)團隊、經營管理人才、科技人才、新就業(yè)職工等特殊人才的住房激勵政策，通過購房補助、團購以及配套保障性住房等措施，增加有效住房需求，加速推進商品房庫存消化速度。
八、調整土地增值稅為開發(fā)商減負
為促進全市房地產業(yè)長遠發(fā)展，《實施意見》支持房地產企業(yè)降價促銷、并購重組。通過加強宣傳和政策引導，增強房地產企業(yè)對市場未來合理預期，在供給端鼓勵房地產企業(yè)適當降低房價。促進房地產企業(yè)兼并重組，防控企業(yè)資金緊張風險，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和合理流動，進而提高產品品質，促進商品房銷售。鼓勵開發(fā)企業(yè)根據市場需求，調整住宅套型結構。
《實施意見》明確，開發(fā)項目位于城區(qū)及郊區(qū)的房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率為10%；開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率為5%。
同時，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率調整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調整到1.5%。對房地產企業(yè)經批準建設且建成后無償移交政府部門的學校用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
全面清理整頓房地產開發(fā)項目全過程不合理審批和收費，加大房地產開發(fā)過程中電力、供水、供暖等配套設施市場化改革力度，推動房地產企業(yè)“降成本”，減輕企業(yè)負擔。積極引導房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)范經營，依法查處企業(yè)不正當經營行為。鼓勵開發(fā)企業(yè)根據市場需求，進一步提升樓盤品質，并做好降價促銷，特別是做好尾盤降價促銷工作。
九、完善交通和公共服務設施。
加快推進新城新區(qū)基礎設施建設、公共服務配套設施建設和城際交通網絡建設。推進城市內部區(qū)域內公共交通的互聯(lián)互通，鼓勵民間資本投資停車設施建設，對現(xiàn)有停車資源進行優(yōu)化配置和合理利用，加強城市停車管理。在庫存商品房規(guī)模較大、庫存項目相對集中的區(qū)域內，加快交通、學校、醫(yī)院、商業(yè)等服務設施配套建設，提高交通可達性和生活便利性。對由于水電氣暖等市政設施不全導致的庫存，要加大投入，盡快完成配套，改善居住環(huán)境；對由于公共服務滯后導致的庫存，要引入優(yōu)質教育、醫(yī)療等資源，提升公共服務水平，增強購房的吸引力。
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